NAT: Waterrijk, dat zou je niet moeten willen !
De stichting Natuurlijk Twente (NAT) geeft in het hiernaast vermelde artikel haar mening weer over de wenselijkheid en onwenselijkheid van de stedelijke woningbouw in het buitengebied van Almelo en met name over Waterrijk. De toekomstige ontwikkeling rondom de Leemslagenplas laat men gemakshalve buiten beschouwing.
Het is het goed recht van NAT om haar mening te verkondigen, maar in de opsomming van zaken die volgens NAT tegen de ontwikkeling van Waterrijk pleiten, wordt volledig voorbijgegaan aan de investeringen die al zijn gepleegd. Nagenoeg alle grond in Waterrijk is in het bezit van de gemeente Almelo en deels beschikken ook nog een aantal projectontwikkelaars over grondposities.
De agrariërs in het beoogde ontwikkelingsgebied Waterrijk zijn uitgekocht en daarvoor heeft de gemeente heel veel geld uitgetrokken. Dit kon de gemeente doen omdat a. het college van B&W volledig bevoegd is de gemeente in deze te verplichten en b. kritische kanttekeningen tegen deze volledige bevoegdheid in 2002 volledig werden weggewuifd door de coalitiepartners PvdA en CDA. Ook de VVD stemde destijds als niet- coalitiepartij in met die bevoegdheid.
Nu zit men dus met de ‘gebakken peren´ en zal moeten worden afgeschreven op het bezit Waterrijk ondanks een langzamere ontwikkeling, die naar het er nu naar uit ziet, een periode van 30 jaar zal duren.
Financieel gezien is dat de enige mogelijkheid om de verliezen nog enigszins in te dammen om in ‘natte´ termen te spreken. Het volledig afschrijven van Waterrijk als ontwikkelingsgebied zal een nog grotere verliespost met zich meebrengen en ook dat, zal uiteindelijk door de Almelose burgers moeten worden opgebracht.
De kosten van het langer braak laten liggen van Waterrijk of het volledig afzien van de ontwikkeling of zelfs mogelijk het herstel van agrarische functies middels verkoop van de grond zijn nog niet in beeld. Eerst dan is een afgewogen oordeel mogelijk. Het wordt tijd dat dit college van B&W die cijfers produceert!
Update: 18-01-2012
Wethouder van Marle gaf gisteravond opening van zaken t.a.v. de kosten indien Waterrijk braak blijft liggen. De gemeente moet in dat geval een verliespost van 50 miljoen euro voor lief nemen. Volgens van Marle moet de boekwaarde van ruim 67 miljoen euro dan worden afgewaardeerd naar zo'n 17 miljoen euro, gaf hij te kennen op de vraag van raadslid Hans Buitenweg (GroenLinks)
De raad stemde uiteindelijk in met een gefaseerde ontwikkeling en de gemeente mag pas ontwikkelingskosten maken indien 'bouwers' hun handtekening hebben gezet!
De eerste fase omvat 165 woningen in het plandeel Parkbuurt (Aadijk).
ALMELO - Alles is al eens gezegd, alles is al eens geschreven. Voor u, bestuurders van de gemeente Almelo, zetten we het nog eens op een rijtje.
1. De vraag en het aanbod.
1.1. Het aanbod van Waterrijk overtreft ver de vraag. Als Waterrijk al zou “slagen” dan betekent dat dat alle andere nieuwbouwplannen stil komen te liggen. Dat betekent ook dat Almelo jarenlang met een aantal half afgebouwde wijken komt te zitten.
1.2. Er is weinig vraag naar woningen in Waterrijk en er is gezien het huidige en toekomstig kwalitatief, hoogwaardige en bijzondere woningaanbod in Almelo NoordOost, Indië (De Velden), Kollenveld, Weggeler ook geen behoefte aan Waterrijk.
2. Onbalans. Waterrijk ontwricht nog verder de toch al wankele balans van Almelo.
2.1. Waterrijk zet het proces van maatschappelijke tweedeling door. Naast de wijken Paradijs, Groeneveld, Markgraven, Kollenveld en Almelo NoordOost komt er nog een wijk bij waarin hogere inkomens gescheiden (geïsoleerd) van de rest van Almelo gaan
samenwonen.
2.2. Door de huidige leegstand en het grote aantal te koop staande woningen brengt Waterrijk een proces van verpaupering in enkele Almelose wijken op gang. De leegstand in die wijken zal toenemen en het ontbreekt Almelo aan middelen de negatieve spiraal te
doorbreken.
2.3. De doorgaande scheiding van wijken leidt tot gettovorming in de bestaande wijken.
2.4. Waterrijk zet de woningmarkt in Almelo op slot en de inwoners betalen de rekening. Bijvoorbeeld omdat de gemeente de grondprijzen in Waterrijk zal willen verlagen om kopers te trekken. Dat leidt dan weer tot een lagere waarde van de bestaande woningvoorraad. En dat terwijl die waarde toch al zo druk staat.
3. Maatschappelijke ontwikkelingen. Waterrijk is gebaseerd op een door de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen ± 8 jaar achterhaalde visie.
3.1. De bevolkingsontwikkeling van Almelo blijft ver achter bij de door u gehanteerde prognosesystematiek (Primos).
Inwoners 01.01.2008 = 72.443 // 01.10.2011 = 72.729 // Groei 286 inwoners in 4 jaar, ± 0,5 % per jaar (Bron: O&S gemeente Almelo)
3.2. Rijke westerlingen verhuizen niet in grote getale naar het aanbod in Almelo. Het zou in dat verband interessant zijn om eens te vernemen hoeveel “westerlingen” de publiciteitscampagne (met name ten behoeve van Almelo Noord Oost) heeft opgeleverd. Aan de westelijke kant van de IJssel vindt men een zelfde woningaanbod met een uitgebreider voorzieningenpakket dan Waterrijk en Almelo de “westerling” kan bieden.
3.3. Voor het meerendeel spelen verhuizingen zich af binnen de regio. Regionale verhuizingen leggen het probleem van een overaanbod aan woningen bij de gemeente van vertrek.
4. Rijksbeleid aangaande woningbouw is drastisch veranderd ten opzichte van ± 2006.
4.1. De tijd van woningnood is voorbij.
4.2. Van grootschalige projecten zoals Vinexwijken is afgestapt.
4.3. Voorrang wordt gegeven aan sloop/herbouw- en renovatieprojecten. Verdichting van het centrum leidt tot een aantrekkelijke levendige binnenstad.
4.4. De prioriteit voor woningbouw ligt bij “inbreiding”. Is ook van essentieel belang voor de winkels in de binnenstad.
5. Behoefte. De toekomstige behoefte aan woonruimte is fors afgenomen en de demografische prognoses en ontwikkelingen laten zien dat ook Almelo vanaf 2025 te maken krijgt met krimp. Het verdunningseffect zal dat niet opvangen. De nu gehanteerde prognose geeft een scheef beeld omdat deze al bijna 600 inwoners (± 266 wooneenheden) achterblijft bij de aanname voor 2010.
6. Geschiedenis. In de jaren dat het nog goed ging verkochten de makelaars in Almelo maximaal 87 woningen per jaar.
7. Verdringing. Andere projecten dan Waterrijk zoals Indië (De Velden) en Weggeler lopen gevaar. Terwijl die projecten voor de samenhang van Almelo in stedenbouwkundig opzicht veel belangrijker zijn dan Waterrijk.
8. Overaanbod. De waarde van koopwoningen in Almelo zal met de komst van Waterrijk nog verder dalen.
9. Investeringen.
9.1. Kosten voor grond en infra-structuur komen boven 100 miljoen euro. Een gigantische investering voor een veronderstelde kleine groep rijken.
9.2. Almelo zal met verdere ontwikkeling van Waterrijk nog een extra investering moeten doen van ± 45 miljoen euro voor de infrastructurele voorzieningen.
10. Met Waterrijk krijgt Almelo er een geïsoleerde buitenwijk bij.
11. De ligging van buitenwijk Waterrijk zal bij bewoners niet bijdragen tot enige binding en betrokkenheid met Almelo.
12. Almelo dijt met Waterrijk nog verder uit en trekt de stad Almelo nog meer uit elkaar. De stad krijgt er een rare puist bij.
13. Vooral voor de noordelijke inwoners van Almelo wordt het woongenot minder door het verlies van weer een groen gebied.
14. Door de verstening raakt de biodiversiteit tussen Almelo en Vriezenveen verder verstoord en neemt de luchtkwaliteit in het gebied af.
15. Met Waterrijk zal de mobiliteit toenemen dat tast het duurzaamheidstreven van Almelo aan.
16. De continue verandering van doelgroepen bij Waterrijk duidt op zwalkend beleid, duidt op zoeken naar argumenten. Als zeker is dat de ene doelgroep onbereikbaar is dan bedenken we toch een andere doelgroep.
Conclusie.
De conclusie kan geen andere zijn dan dat Waterrijk Almelo eerder uit balans dan in balans brengt. Zowel sociaal economisch als financieel. En al helemaal wat betreft de stedelijke infrastructuur.
Van Stichting NAT d.d. 10 januari 2011. (ontvangen 14-01-2012)