Politiek nieuws


Plaatsing  
 
19-02-2009  

LA vragen over financiƫn woningbouwcorporaties

 

SCHRIFTELIJKE VRAGEN LEEFBAAR ALMELO 160309

Betreft – situaties woningcorporaties

Geacht college,

Graag krijgen wij van u, zo spoedig mogelijk en in ieder geval binnen 14 dagen, volledig en duidelijk inzicht in de organisatorische en financiële situatie en de verschillende constructies van diverse aard van de beide Almelose woningbouwcorporaties in Almelo, mede naar aanleiding van de landelijke berichtgeving hieromtrent. ( zie bijlagen).

Vriendelijke groeten,

bert hümmels
fvz Leefbaar Almelo
0621615278

Bijlagen:

Ter informatie

zo 15 feb 2009, 05:30 | 27 reacties | lees voor

Corporaties speculeren erop los
door Jouke Schaafsma 

Woningcorporaties gokker er op los
Ongeveer een dag geleden Vergelijk Hypotheken
AMSTERDAM - Tientallen woningcorporaties namen grote risico's bij de investeringen in dure koopwoningen en dreigen daardoor in de problemen te komen. Bij 'enkele corporaties' is dat al het geval.

Daarvoor waarschuwt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), financieel toezichthouder voor de corporaties. In 2007 behaalde 15 procent van de 129 corporaties die koopwoningen bouwden al een negatief resultaat.
CFV vreest dat dit aantal gezien de huidige marktontwikkeling oploopt en vraagt de overheid grenzen te stellen aan het 'ondernemertje spelen' bij de corporaties.
"Een woning van vier ton bouwen in de provincie Groningen past niet bij een corporatie", zegt directeur Jan van der Moolen van CFV. "Het is prima om een mix tussen huur- en voordelige koopwoningen in een wijk te maken, maar daar houdt het op."
Gisteren werd via het radioprogramma Argos bekend dat Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden (SGBB) uit Hoofddorp op de rand van faillissement verkeert door ambitieuze plannen voor ontwikkeling van koophuizen. Nu de verkoop tegenvalt, komt er te weinig geld binnen.
Toezichthouder CFV stelt dat sprake is van een 'onverantwoorde' verhouding tussen het aantal huurwoningen (circa 6000) en het aantal woningen in projectontwikkeling (circa 3100). Al sinds de zomer van vorig jaar is er extra bemoeienis van CFV. Dat het toch mis dreigt te gaan, ligt volgens directeur Van der Moolen aan interne perikelen bij SGBB zoals het vertrek van twee bestuurders.
Aedes, de koepel van woningcorporaties, meent dat het een incident betreft, en stelt dat corporaties nu eenmaal ondernemingen zijn. "Uit de verkoop van duurdere woningen kunnen we sociale huurwoningen bouwen."
Een ruime meerderheid van CDA, PvdA, SP en VVD in de Tweede Kamer wil een betere en structurele aanpak van woningcorporaties in problemen, zoals SGBB uit Hoofddorp.

DE GROTE BEWEGING
Samen op zoek naar een uitweg

Artikelen > Herpositionering woningcorporaties: voor buurten en bewoners

Herpositionering woningcorporaties: voor buurten en bewoners
Staf Depla, lid van de Tweede Kamer (PvdA) en Josine Crone, journaliste.
Tijdschrift Openbaar Bestuur, maart 2005
Woningcorporaties zijn sinds de invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) private, maatschappelijke ondernemingen. Na ruim tien jaar blijkt dat de politiek haar greep op de corporaties heeft verloren. Corporaties varen hun eigen koers; de politiek of de bewoners kunnen hen vrijwel niet op hun prestaties afrekenen. In het licht van het tekort aan betaalbare woningen en het tekortschieten van de leefbaarheid in oudere buurten, is dit ongewenst. Een onderzoek van de Tweede Kamer brengt oplossingsmogelijkheden in beeld.
De leefbaarheid van oudere buurten en het gebrek aan betaalbare woningen zijn belangrijke maatschappelijke problemen. Noodzakelijke ingrepen en investeringen blijven uit. De doorstroming stagneert en de woningmarkt zit op veel plaatsen volkomen op slot. Woningcorporaties hebben hierin een belangrijke taak te vervullen, samen met andere betrokken partijen, zoals bewoners, overheid, marktpartijen en maatschappelijke instellingen.
Woningcorporaties zijn unieke samenwerkingspartners door hun hybride organisatievorm: het zijn private organisaties met publieke taken. Met het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is geprobeerd de relatie tussen overheid en corporaties te regelen, maar thans is duidelijk dat er veel aan mankeert. Het ontbreekt aan tegenkracht van politiek en bewoners die niet wordt gecompenseerd door de tucht van de markt. De Tweede Kamer stelt daarom een onderzoek in naar het functioneren van het besluit. In het besluit, dat in 1993 van kracht is geworden als afronding van een ingrijpend proces rond de verzelfstandiging van woningcorporaties, zijn de toelating, de taken en het toezicht op corporaties geregeld. De Tweede Kamer verwacht van de regering dit jaar voorstellen tot herziening van het besluit.
Prestatievelden van corporaties
De maatschappelijke taken van woningcorporaties zijn in het BBSH in zes prestatievelden omschreven: het passend huisvesten van lagere inkomensgroepen en doelgroepen van beleid, het waarborgen van de kwaliteit van woningen, het zorgen voor financiële continuïteit, het bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken, huisvesting voor ouderen en gehandicapten en het betrekken van huurders bij beheer en beleid. Een mogelijk zevende prestatieveld, het bevorderen van het eigen woningbezit, is nog in discussie.
Corporaties hebben een grote beleidsvrijheid bij het invullen van deze prestaties. Het BBSH biedt gemeenten de mogelijkheid prestatieafspraken met hen te maken, maar in de praktijk wordt daarvan betrekkelijk weinig gebruik gemaakt. Slechts 37 procent van de corporaties heeft dergelijke afspraken1, terwijl gemeenten voor het uitvoeren van hun volkshuisvestingsprogramma's wel sterk van de inspanningen van corporaties afhankelijk zijn. Prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties betreffen doorgaans financiële aangelegenheden waardoor de politiek weinig invloed op het handelen van corporaties leidt, terwijl politici wel op de leefbaarheid van buurten en wachtlijsten voor een betaalbare woning worden aangesproken.
Ondertussen blijven er hardnekkige problemen in de volkshuisvesting voortbestaan:
1. Er zijn te veel buurten waar mensen wonen die zouden vertrekken als ze het konden betalen. Zij zijn ontevreden over hun woning. In deze buurten wordt onvoldoende gepresteerd om het probleem van de leefbaarheid op te lossen en aantrekkelijke buurten te creëren.
2. De postcode is een perfecte voorspeller voor de toekomst van de bewoners. Voor de jeugd, die in mindere buurten opgroeit, betekent dat reproductie van achterstand. Veel gemeenten hebben dergelijke stigmatiserende wijken.
3. Er is nog altijd woningnood, voor gewone mensen en in het bijzonder waar het zorgbehoevenden betreft, zoals dak- en thuislozen en ex-psychiatrische patiënten. Dit maatschappelijk huisvestingsprobleem wordt onvoldoende aangepakt.
De grenzen van het besluit
Het besluit geeft de kaders aan waarbinnen corporaties hun taak moeten vervullen.
Met de invoering van het BBSH ligt de verantwoordelijkheid voor beleidskeuzes bij de corporaties. In plaats van het oude systeem van subsidies en intensief toezicht en aansturing door rijk, provincie en gemeenten geeft het nog slechts regelgeving waarbinnen de corporatie zich mag bewegen.
Corporaties die binnen de grenzen van de regels blijven, kunnen hun taak tot het beheren en onderhouden van sociale huurwoningen beperken. Het is voor belanghebbenden (gemeenten en bewoners) lastig deze corporaties tot een ruimere taakopvatting te bewegen. Zij voldoen immers aan het BBSH en er zijn geen sancties om corporaties tot investeringen in bijvoorbeeld leefbaarheid van wijken aan te zetten.
Aan het andere einde van het spectrum staan de corporaties die juist naast de traditionele taken allerlei andere activiteiten op zich nemen. Sommige corporaties bouwen dure huur- en koopwoningen, bieden ook andere diensten aan, bouwen en verhuren scholen, geven kavels voor vrije sectorwoningen uit of leggen snelle internetverbindingen aan. Corporaties die de grenzen van de regelgeving opzoeken lopen tegen verschillende problemen op. Zo kunnen corporaties geen grond aankopen waarop (nog) geen woonbestemming rust en missen daarmee kansen voor het verwerven van een gunstige positie die het realiseren van hun taakstelling bevordert. In zulke gevallen is het hek dat het BBSH om de handelingsvrijheid van de corporaties zet, te beperkend.
De beleidsvrijheid van corporaties kan worden benut om (binnen de grenzen van het besluit) flexibel op de plaatselijke situatie te kunnen inspelen. Of dit gebeurt, is afhankelijk van de inzet van de corporatie en de - subjectieve - keuzes van de corporatiedirectie, hetgeen een weinig aantrekkelijke situatie is, gezien de problemen in buurten en het beroep dat burgers op politici doen om deze problemen mede op te lossen. De volkshuisvesting is ontdaan van elke wezenlijk vorm van democratische besluitvorming.
Gebrek aan ideologie
Woningcorporaties hebben zich sinds de nota Heerma2 in een voortvarend tempo tot zelfstandige ondernemingen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid ontwikkeld. Het ondernemerschap stelt hoge eisen aan het effectief en efficiënt beheer van de middelen en het financiële vermogen van de corporaties. De fusiegolf heeft van veel corporaties professionele vastgoedconcerns gemaakt.
Ondernemerschap is echter geen doel op zichzelf, maar een middel om de sociale taakstelling te kunnen vervullen. Corporaties hebben door de verzelfstandiging een grote mate van autonomie verworven, niet alleen in hun taak, maar ook in bestuur. Vroeger waren woningbouwcorporaties vooral verenigingen of gemeentelijke bedrijven. Nu heeft ruim tweederde deel van de corporaties als bestuursvorm het stichtingsmodel.
In de top van de stichtingen zitten zelfbenoemde directeuren en raden van commissarissen. De kwaliteit van de laatste laat te wensen over, zoals het onderzoek van het CFV aantoont3. Het CFV maakt melding van gebrek aan zelfkritiek, te zwaar accent op advisering in plaats van kritisch toezicht, sterke gerichtheid op de financiën en een lage ambitie op het realiseren van maatschappelijke doelen. Door hun gemiddeld genomen grote vermogen lopen weinig corporaties het risico failliet te gaan. Door het beperkte toezicht bestaat het risico dat ze hun maatschappelijk vermogen niet voor buurten en hun bewoners inzetten.
De ontwikkeling tot professionele organisaties heeft de aandacht voor maatschappelijke doelen verminderd. Veel corporaties hebben de ideologie met het doorvoeren van bedrijfsmatige efficiency als ouderwets buiten de deur gezet, terwijl die de kern van hun bestaansrecht is. Het opnieuw inhoud geven aan de discussie over ideologische doelen heeft Lenny Vulperhorst in zijn essay terecht aan de orde gesteld.4
De invulling van maatschappelijke doelen moet niet alleen door de directeur in splendid isolation worden vastgesteld, maar juist ook door de omgeving en de politiek. In dit samenspel zal de maatschappelijke verankering van woningcorporaties een nieuwe balans moeten vinden, vanuit de overtuiging dat zij niet alleen vastgoedorganisatie of verhuurder van sociale woningen zijn, zij moeten zich verantwoordelijk voelen voor buurten en hun bewoners.
Niet alleen de professionals van de corporaties hebben hun ideologische basis verloren. In de jaren negentig lieten steeds meer gemeenten het volkshuisvestingsbeleid aan corporaties over. Wegens gebrek aan duidelijkheid over wat de samenleving van corporaties wil, heeft de landelijke overheid zich tot financieel toezicht beperkt. Toezicht op doelmatigheid en doeltreffendheid vindt nauwelijks plaats. Corporaties moeten gedetailleerd over allerlei prestatie-indicatoren rapporteren. Deze verslagen verdwijnen ongelezen in de kelders van het ministerie van VROM. Toezicht is verworden tot monitoring met de resultaten waarvan feitelijk niets wordt gedaan.
In het verlengde daarvan concludeert de WRR dat de bestuurlijke visie van de overheid op de aanpak van onder andere de problemen in de volkshuisvesting, niet meer voldoet.5 De nadruk lag het afgelopen decennium, aldus de WRR, te veel op het controleren van instellingen, het scheiden van verantwoordelijkheden en het afrekenen op meetbare resultaten. Het BBSH is hiervan een goed voorbeeld. De vraag is hoe in de volkshuisvesting de aanbeveling van de WRR, om minder aan risicomanagement te doen en meer voort te bouwen op de vele vernieuwende initiatieven, vorm kan krijgen.
Onderzoek
Waar moet het naar toe met het toezicht op de corporatiesector? Het kabinet komt in 2005 met nieuwe voorstellen voor regelgeving. De Tweede Kamer wil zich op deze voorstellen goed voorbereiden door zelf onderzoek naar de positie van woningcorporaties te doen.
Het onderzoek richt zich op de grondslagen voor een effectieve werkwijze die zich goed verhoudt met de maatschappelijke opgave en de principiële gelijkwaardigheid tussen gemeenten, corporaties en huurders zonder dat dit het innovatieve vermogen van corporaties aantast en leidt tot meer procesvereisten en administratieve lasten. Daarbij ligt het niet in de rede alles juridisch te regelen zonder de mogelijkheid van tussentijdse aanpassing of bijsturing open te houden. Nadrukkelijk moet ook worden gekeken naar andere vormen van sturing (financiële instrumenten, vergroten van de kracht van actoren op lokaal niveau) en de gevolgen die dit voor het bestuurlijk toezicht heeft. Het onderzoek moet Kamerleden mogelijkheden bieden straks de voorstellen van de regering over de herziening van het BBSH te kunnen beoordelen, zoals de vraag welke bestemmingsplicht het maatschappelijk vermogen heeft en welk bestemmingsrecht corporaties hebben.
Taakafbakening en sturingsmodellen
Het opstellen van een beoordelingskader voor betere prestaties bepaalt de gekozen onderzoeksvorm. Twee punten vragen bijzondere aandacht: het werkterrein en de sturingsmechanismen:
1. Welke modellen voor de taakafbakening (de helderheid van verantwoordelijkheden) van woningcorporaties zijn denkbaar, gelet op overeengekomen volkshuisvestingsdoelen, inclusief het bevorderen van eigen woningbezit?
2. Welke sturingsmodellen (vernieuwing van relaties), gericht op de realisatie van de afgesproken maatschappelijke doelen, zijn denkbaar? Uitgangspunt is dat de betrokkenen op lokaal niveau een grotere rol krijgen, er minder regels en afrekenbare en minder vrijblijvende prestatieafspraken komen.
De betekenis van Europese regelgeving, in het bijzonder de mededingingswetgeving, speelt een belangrijke rol. Een toets van de handhaafbaarheid van de huidige systematiek is wenselijk. Nederland kan ook bepleiten dat Europa de hier gewenste situatie mogelijk maakt.
Een nieuwe balans vraagt om tegenwicht
Het probleem dat corporaties niemand toebehoren, vraagt om tegenkrachten in de vorm van democratische processen die corrigerend kunnen werken. Het is niet de bedoeling dit vanuit Den Haag te regelen. De rol van de rijksoverheid is het inrichten van het proces om de democratische controle op plaatselijk of regionaal niveau te laten functioneren.
Er zijn enkele tendensen aan te geven wat het toekomstperspectief zou kunnen zijn. Mijn ideeën hierover zijn de volgende. Zij hebben betrekking op het vaststellen van prestaties, de controle daarop en de problematiek van bovenlokale afwegingen. Het gaat om de balans tussen sturing en vrijheid.
Locatiegebonden prestaties
Het formuleren van prestaties van corporaties mag niet langer in abstracte richtlijnen vanuit de rijksoverheid blijven steken, maar moet op lokaal niveau concreet worden ingevuld. Alle corporaties moeten prestatieafspraken met gemeenten maken. Gemeenten moeten op hun beurt weten welke beleidsdoelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting moeten worden gerealiseerd.
Ook belanghebbenden moeten een inbreng hebben, bijvoorbeeld bewoners (beheer), zorginstellingen. We moeten zoeken naar moderne vormen van democratisering, waarbij de verantwoordelijkheden van de verschillende partijen bij de sturing van en controle op de werkwijze en prestaties van corporaties helder zijn: rijksoverheid, corporaties, gemeenten, bewoners, lokale maatschappelijke organisaties zoals verslaafdenzorg, vluchtelingenwerk, RIAGG, GGD, opbouwwerk, dak- en thuislozenzorg, maatschappelijk werk. Als de rijksoverheid alleen de procesvereisten vastlegt en niet ingaat op de prestaties zelf, kan op plaatselijk niveau een eigen invulling aan beleidsdoelen worden gegeven. Een bijkomend voordeel is dat op lokaal niveau meer ruimte voor vernieuwende initiatieven ontstaat.
Naast het leveren van maatschappelijke prestaties is de efficiency van belang. Door het ontbreken van een vrije markt en de aanwezigheid van grote vermogens vraagt dit extra aandacht. De rijksoverheid moet voor extern financieel toezicht zorgen via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De eisen op het gebied van accountancy en transparantie van corporaties lopen achter bij die van het bedrijfsleven.
Visitatie
Corporaties zijn zelf verantwoordelijk voor de wijze waarop zij hun doelen realiseren. Uniforme sturing op kengetallen is niet gewenst. Visitatiecommissies moeten beoordelen of corporaties aan de plaatselijk overeengekomen doelen en taakstellingen voldoen. De visitatie dient onafhankelijk en extern gericht te zijn. Belangengroepen moeten een visitatie kunnen aanvragen en de resultaten moeten openbaar zijn, zodat er in alle openheid over gediscussieerd kan worden. Door vergelijking via benchmarking ontstaan afrekenmomenten en als een corporatie niet in staat is de afspraken na te komen, is het uiterste sanctiemiddel het vertrek van het management. De drempel is thans veel te hoog en de signalen zijn te zwak. Het ministerie van VROM moet gegevens openbaar maken die het departement via BBSH krijgt. Er moet een organisatie in het leven worden geroepen die aanwijzingen geeft, bijvoorbeeld een arbitrage-instituut.
Bovenlokale afwegingen
Daarnaast zijn waarborgen nodig om te zorgen dat corporaties niet in projectontwikkelaars pur sang veranderen. Er moet ruimte blijven voor voorzieningen die noodzakelijk zijn maar waarvoor weinig draagvlak bestaat (daklozenopvang). Ook bovenlokale afwegingen voor investeringen vragen aandacht. Een rijke corporatie kan er nu voor kiezen de huren te verlagen, maar op landelijk niveau is het belangrijker dat zulke corporaties hun middelen inzetten om op andere plaatsen de nood te lenigen. Financiële prikkels kunnen de prestaties beïnvloeden.
Met een heffing op basis van overreserves zijn bovenlokale afwegingen in goede banen te leiden. Heffingen zijn voor (landelijk goedgekeurde) projecten te benutten en deze afwegingen moeten op nationaal niveau gebeuren. Een onafhankelijke commissie die onderzoekt of een investeringsopgave terecht is, kan advies geven een voorgesteld plan steun te verlenen. Op deze wijze wordt het maatschappelijk kapitaal van de corporaties breed ingezet op de plek waar de doelstellingen het beste te halen.
Tot slot
De herziening van het BBSH vraagt om een fundamentele discussie over doelen en rollen. Het technocratisch denken moet een nieuwe ideologische component krijgen. Het moet duidelijk worden voor welke maatschappelijke doelen corporaties staan, zodat zij een effectieve bijdrage kunnen leveren aan de totstandkoming van,voor bewoners, aantrekkelijke wijken en woonbuurten.
Noten:
1 onderzoeksvoorstel is gepubliceerd als bijlage bij de brief van het presidium aan de Tweede kamer: Tweede Kamer, vergaderjaar 2004-2005, 29846, nr 1
2 Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, VROM, 1988.
3 CFV, Tussen regels en rolopvatting, het invullen van professioneel en intern toezicht bij woningcorporaties, 7 oktober 2003
4 Lenny Vulperhorst, Over lokaal ondernemenschap van woningcorporaties in de 21e eeuw, terug naar de Ideologie, Futura, Tilburg, maart 2004
5 WRR, Bewijzen van goede dienstverlening, Amsterdam University Press?, Amsterdam (?), 2004.

Archief
Terug naar vorige pagina